MÉMO FISCAL

PINEL NEUF / LMNP / REVENTE LMNP / MALRAUX

PINEL NEUF :

La Loi Pinel est un dispositif d’investissement qui permet de devenir propriétaire d’un logement tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts. La seule condition pour bénéficier de cet avantage fiscal est de proposer son bien à la location pendant au moins 6 ans.

► Le contribuable doit acquérir un logement neuf : Pour bénéficier de la réduction d’impôt. Qui n’a jamais été utilisé ou habité à quelque titre que ce soit.
► Le contribuable doit acquérir un logement répondant à la réglementation thermique 2012
► Le propriétaire du logement doit prendre un engagement de location :

Il doit s’engager à le louer nu à usage de résidence principale à un locataire personne physique et qui n’est pas membre de son foyer fiscal.
► Le logement doit être situé sur le territoire d’une commune éligible à la réduction :

Zones A, A bis et B1.
► Le logement doit être loué à des prix de loyers inférieurs à des plafonds déterminés par décret
► Plafonds de ressources des locataires
► La réduction d’impôt : Est calculée sur le prix de revient du logement.

Le taux de la réduction d’impôt est de :

12 % quand l’engagement de location est pris pour six ans
18 % quand l’engagement de location est pris pour neuf ans
21% quand l’engagement de location est pris pour 12 ans

LMNP – Location Meublée Non Professionnelle :

La location meublée non professionnelle permet au contribuable qui loue un logement en meublé, de bénéficier de loyer en franchise d’impôt sur 20 à 30 ans.

► La location doit porter sur un logement meublé
► Les loyers doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux
► Les charges déductibles des loyers

Les frais généraux, Les intérêts des emprunts qui ont permis de financer l’acquisition du bien immobilier ainsi que des meubles, Les avances réalisés par le propriétaire bailleur, Les impôts et taxes (taxes locales, taxe foncières), Les charges de copropriété, Les provisions pour charge de copropriété, Les frais de réparation, Les frais d’entretien, Les frais de gérance, Les frais de rémunération des gardes ou concierges, Les honoraires versées à des intermédiaires, Les commissions.
► La récupération de TVA :

Lorsque la location en meublée est assujettie à TVA, le propriétaire pourra récupérer le montant de la taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé le prix d’acquisition.

REVENTE LMNP – Location Meublée Non Professionnelle :

Un lot à la revente en statut de Loueur Meublé Non Professionnel comprend :

Un lot d’habitation,
Un bail commercial en cours d'exploitation avec le locataire unique de la résidence, qui est la société d'exploitation,
Un montant de TVA résiduelle qui correspond à la différence du montant de TVA récupérée par le premier acquéreur et le montant de la TVA amortie depuis la première acquisition jusqu'à la revente du lot,
Un règlement de copropriété

► Le bail commercial :
- Chaque propriétaire de lots, lors de son acquisition a contracté un bail commercial avec une société d'exploitation en para-hôtellerie, qui est le locataire unique de toute la résidence et qui apporte aux résidents les services de para-hôtellerie, permettant aux propriétaires bailleurs de bénéficier de la récupération de la TVA et de la fiscalité en BIC dans le statut de Loueur Meublé Non Professionnel dit LMNP,
- Le bail commercial est d'une durée de 9 ans. Il peut être, selon les résidences et le preneur à bail, qui est l'exploitant de la résidence, de 11 ans jusqu'à 18 ans,
- Les baux commerciaux sont généralement renouvelés en fin de bail (9 ans pour la majorité). Lors du renouvellement les conditions du bail commercial peuvent être renégociés de la part de l'exploitant, ce qui n'est pas forcément le cas lors de tous les renouvellements,
- Lors de la revente, il reste toujours un certain nombre d'années de bail à courir et le bail commercial ne repart pas pour 9 ans lors du rachat,
► La TVA résiduelle :
Le premier acquéreur d'un lot dans une résidence gérée récupère la TVA sur son acquisition. La TVA est amortie sur 20 ans.
► La copropriété :
Tous les lots sont dans une copropriété, Les charges de copropriété sont pour leur majorité assumées par la société d'exploitation de la résidence, qui est le preneur à bail commercial, Les charges de copropriété restant à la charge du propriétaire sont réduites,
► L'assistance fiscale :
Cette forme d'investissement très intéressante pour créer des revenus récurrents et un patrimoine immobilier, demande et exige le respect de procédures comptables, fiscales et administratives. La première des procédures à respecter pour bénéficier du statut de LMNP est que le nouvel acquéreur, fasse la déclaration de son activité de loueur meublé dans les 15 jours suivant la signature de l’acte, au greffe du Tribunal de Commerce dont relève la résidence où se trouve le bien.

MALRAUX :

Les personnes physiques qui réalisent des dépenses de restauration portant sur des immeubles situés dans des zones déterminées peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des dépenses qu’elles ont payées.

► Les personnes concernées :
- les personnes physiques qui sont fiscalement domiciliées en France.
- les associés des sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés et qui sont propriétaires de tels immeubles.
► Les immeubles concernés :
- des locaux à usage d’habitation.
- des locaux destinés à l’origine à l’habitation et qui ont été affectés à un autre usage, qui après travaux seront affectés à usage d’habitation.
- des locaux qui après les travaux deviennent à usage d’habitation.
- des locaux qui n’étaient pas affectés à usage d’habitation et qui seront affectés à un autre usage après les travaux.
► Les zones du territoire éligibles à la réduction d’impôt :

L’immeuble ouvrant droit à la réduction d’impôt doit être situé dans l’une des trois zones suivantes

dans un site patrimonial remarquable.
dans un quartier ancien dégradé.
dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé

► Les dépenses de restauration éligibles à la réduction d’impôt :
- les dépenses de réparation et d’entretien
- les primes d’assurance
- les dépenses d’amélioration ( sauf les frais correspondant à des travaux de construction , de reconstruction ou d’agrandissement)
- les impositions perçues au profit des collectivités territoriales (taxe foncière , etc.)
- les frais de gestion
- Les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration
- les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration sont éligibles à la réduction d’impôt
- Les dépenses de travaux imposés par l’autorité publique
► Le propriétaire doit prendre un engagement de location :

De louer l’immeuble nu à usage de résidence principale à un locataire pour une durée d’au moins neuf ans. Les loyers doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers.
► Base plafonnée de la réduction d’impôt :

La base de la réduction est constituée par le montant total des dépenses dans la limite de 400 000 euros sur quatre ans.
► Taux de la réduction d’impôt :

Le taux de droit commun de la réduction d’impôt est de 22 % de la base plafonnée.

Le taux de la réduction d’impôt est de 30 % lorsque l’immeuble est situé dans l’un des zones suivantes :
- Dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé
- Dans un quartier ancien dégradé
- Dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et qui fait l’objet d’une convention pluriannuelle
► Imputation de la réduction d’impôt :

La réduction d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu dû par le propriétaire du logement au titre de chacune des années de la période de déductibilité.
Le montant de la réduction d’impôt ne sera donc pas identique chaque année. Son montant dépendra du total des dépenses effectivement payées chaque année.

AVANTAGES FISCALES DU NEUF :

Frais de Notaire réduits (2 à 3%)
Exonération de la taxe foncière pendant 2 ans (selon les communes)
Exonération de la plus-value lors de la revente d’une résidence principale